안녕하세요^^ 경제적 자유를 위한 배움의 끈을 놓지 못하고 있는 시골 총각입니다.3월에 구미 부동산 전망에 대해 한번 포스팅을 했는데 https://blog.naver.com/red4750/222266761554
구미부동산전망(분석)안녕하세요^^ 공부하는 브린이 레전드맨입니다. 오늘은 아파트 실거래가 앱을 이용해서 제가 살고 있는… blog.naver.com
약 4개월이 지난 현 시점에서 구미의 향후 전망에 대해 추가 분석을 해보도록 하겠습니다.만약 지난번 포스팅을 못보셨다면 공급량/인구수 등 전반적으로 분석해둔 포스팅이니 위 포스팅을 먼저 보시고 이번 게시물을 보시면 될 것 같습니다^^이번에는 부동산 지인의 빅데이터 정보를 활용해 보겠습니다.먼저 시장 강도라는 용어에 대해 생소하실 수도 있지만 쉽게 생각해서 ‘시장이 가진 힘’이라고 보시면 될 것 같습니다.(0 이하는 하락장, 100 이상은 상승장 돌입) 먼저 전국 4분면의 시장 강도를 확인해 볼까요?경기도랑 인천이 제일 핫하네요.경상북도는 전라북도/강원도/경상남도와 함께 중하위권을 유지하고 있습니다.
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4분면에서 보는 가격 현황입니다.역시 서울이 압도적이고 경북은 꼴찌네요;; 그만큼 구미를 포함한 경북지역이 다른 지역에 비해 저평가되어 있다고 보시면 될 것 같습니다.
그러면 경북도 내에서는 어떤지 한번 살펴볼까요?의외로 김천이 시장 강도가 가장 세 구미가 포항을 제치고 2위입니다.(아무래도 포항은 규제지역이라 ^^;)
매매/전셋값 상승은 김천보다 높네요.전셋값도 구미가 1위입니다.전세가율은 매매가에서 전세가 차지하는 비중인데 높을수록 갭이 줄어들기 때문에 갭투자하기에는 용이합니다.
그 때문에 갭투자 증가 지역에서 구미가 항상 상위를 차지하고 있습니다.(물론 타지역에 비해 가격적으로 저평가되어 있다는 영향이 더 큽니다.가)
구미가 저평가 지역이다~ 라는 말은 많이 들어보셨죠? 왜 구미가 저평가라고 하는지 한번 볼까요?구미와 인구수가 비슷한 지역의 대장 아파트와 시세 비교를 해보겠습니다.(아실앱 가격비교에 제공되는 아파트 기준) 김해시(51만명)-부원역 푸르지오(5억7천명)-포항시(49만명)-포항자이(5억7천명)-구미시(41만명)-도량롯데캐슬골드파크(5억) 진주시(34만명)-혁신대방노브랜드(6억900만명)
진주 >포항/김해 >구미 순으로 구미가 제일 낮네요, 진주는 왜 이렇게 높은지 꿀꿀꿀합니다.19년도만 해도 큰 차이는 없었는데 20년 후반이 되면서 격차가 벌어지고 있어서 구미의 상승폭이 타 지역에 비해 아직 낮은 수준으로 확인되네요.15년도 산동 폭탄 물량에 영향이 많았던 것 같습니다.그럼 본격적으로 구미에 대해 알아보겠습니다.인구는 약간 감소하는 경향이 있습니다만가구 수는 지속적으로 증가하는 추세입니다. ‘나 혼자 산다’ 방송 때문일까요?요즘은 혼자 살더라도 원룸보다는 아파트를 선호하기 때문에 인구 감소 부분을 가구 수 증가가 충분히 메워준다고 봐도 좋을 것 같습니다.다음은 구미시 멀티차트를 확인해 볼까요?구미의 경우 7월 기준 매매지수 231, 전세지수 162로 전월 대비 매매지수가 소폭 하락했지만 여전히 강한 상승세입니다.2024년까지 신규공급물량은 지속적으로 부족한 상황이고 미분양도 지속적으로 바닥을 치고 있는 상태이기 때문에 현재로서는 낮출 이유가 전혀 없다고 생각하시면 맞을 것 같습니다.위의 멀티차트에서 2021년 이후 공급량은 보이지 않고 공급량만 다시 가져왔습니다^^;위에서도 한번 말씀드렸지만 24년도 상반기까지는 안전팬이지만 향후 공급되는 물량에 대해서는 지속 모니터링이 필요합니다.(20년, 23년, 24년 입주물량이 2K로 되어있는데 숫자오표기네요;)구미동별 시장강도입니다.일급지는 보합 상태이고, 삼급 단지가 많은 황상동과 구포동이 선두를 달리고 있고, 꼴찌 오대동도 슬슬 키 맞추기 흐름에 동참할 것 같습니다.매매/전세가격현황으로는 1급지 준신축이 가득한 산동읍이 Top이네요 우미5차 쌍용 우미3차 충흥2차 화이팅 입니다!!매매/전세가격현황으로는 1급지 준신축이 가득한 산동읍이 Top이네요 우미5차 쌍용 우미3차 충흥2차 화이팅 입니다!!아이 파크 분양 때는 높은~중흥 3차 가격 덕분에 싸게 보이고, 광신은 용감한 분양가라고 자주 말씀하셨어요-,-이번 봄 그의 분양 가격이 4억을 넘었습니다^^;서구 국평 분양 가격 기준으로 처음 4억 돌파군요(웃음) 많은 무주택자들이 우오노풀지오, 우오노자이, 원평 자이의 청약을 기다리는데 과연 얼마나 될까요? 업체도 입지도 좋은데, 4억 중반? 4억 후반?유럽에 국평 4억?무슨 일인지 버블이다!!라는 말이 많았는데 그 때도 거품이라는 말이 나오는 것?그리고 청약은 무조건 당선되는 것도 아닌데 청약까지 떨어지면 어떻게 될까요?올해 3월 최고 거래 가격과 7월까지 최고치 돈도 비교하고 보겠습니다.도량 롯데 캐슬이 2500만원 올랐고, 산둥 대장에 위치한 생각도 2000만원 올랐네요 w전체적으로 2천만원씩은 오른 것 같아요.올 가을, 내년에는 또 가격이 얼마나 많은 신고가 경신될까?마지막으로 왜 구미가 저평가인가?왜 앞으로 더 상승폭이 큰지 간단히 설명해 드릴게요.2006년부터 지금까지의 가격 변동 그래프입니다.대충 보면 4~5년 주기로 하락과 상승이 반복되고 있습니다.2020년부터 상승세로 전환됐다고 보면 앞으로도 최소 3년은 상승할 수밖에 없는 그림이 나오는 거죠^^중요한 것은 가격 변동폭이 공급량의 변화와 일치한다는 것입니다.시장 가격 결정은 정부 정책보다 수요와 공급에 의해 결정된다는 것을 다시 확인할 수 있습니다.2024년 이후 공급량도 지속적으로 모니터링해야 하지만 현재 상황에서는 2024년까지 집값은 떨어질 이유가 전혀 없다는 데 좀 더 공감하십니까?연도별 구미시 공급물량글쎄~ 구미 부동산 전망은 대충 확인 가능하니 투자하려면 매물을 찾아봐야겠죠?아래 링크는 플로우 투자에 관한 게시물입니다.일급지 → 이급지 → 삼급지 각급 지별 가격 흐름을 잘 파악하시어 굿타이밍에 좋은 물건 Get하시길 기원합니다.https://blog.naver.com/red4750/222278943262부동산흐름투자Tip안녕하세요^^ 공부하는 부린이 레전드맨입니다. 오늘은 부동산 흐름 투자 관련 Tip에 대해 포스팅을 해보고… blog.naver.com※ 이 포스팅이 도움이 됐다면 공감과 이웃추가 부탁드려요^^ #부동산 #구미부동산전망 #부동산지인 #구미공급물량 #범량 #원호자이 #원호푸르지오 #재건축 #재개발 #구미주택가격#갭투자# 구미투자# 부동산흐름#흐름투자#매도심리#매수심리#집값상승#집값하락#부실채권전망#구미5차 #구미 부동산투자 #시장강도 #전세가율 #공급량_1급지_3급지